Entrevista - Martillero Público y corredor inmobiliario - Mauro Cuttuli
Urbanizar no es sólo construir casas: es equilibrar desarrollo económico y derecho a la ciudad
Por Arata Fiorella
Mauro Cutuli, desarrollador inmobiliario con más de 15 años de experiencia en el mercado local e internacional, es hoy Director General de MACDI Desarrollos Inmobiliarios. Con una mirada estratégica y de negocio, analiza la tensión permanente entre las necesidades habitacionales y la presión del mercado. Desde su experiencia, expone los desafíos de invertir en zonas con asentamientos informales y plantea las condiciones que deberían existir para lograr un modelo urbano más justo y sostenible.
En la Argentina, donde más de 6.400 barrios populares conviven con desarrollos inmobiliarios de alta gama, el conflicto por el suelo urbano se vuelve cada vez más complejo. En esta entrevista, Mauro Cutuli explica cómo impactan los asentamientos en el valor del suelo, qué piensa el sector privado de la Ley 27.453 y por qué, según su visión, la clave para avanzar está en construir alianzas estratégicas entre el Estado y los inversores para transformar las ciudades sin excluir a quienes más lo necesitan.
Desde tu experiencia, ¿cómo impacta la existencia de asentamientos o barrios populares en el valor del suelo urbano?
Es una realidad que los barrios populares generan un impacto en el valor del suelo urbano circundante. No se trata sólo de prejuicios, sino de cuestiones concretas: infraestructura insuficiente, falta de servicios y, en algunos casos, problemas de seguridad. Esto naturalmente desalienta la inversión privada y limita el desarrollo de nuevos proyectos. Sin embargo, también hemos visto que, con políticas públicas claras y procesos de urbanización efectivos, esas mismas zonas pueden revalorizarse significativamente en el mediano plazo. La clave está en transformar la percepción y, sobre todo, la realidad física y jurídica del barrio.
¿No creés que hablar de 'inseguridad' en torno a estos barrios puede reforzar estigmas más que basarse en datos objetivos?
Cuando hablo de inseguridad, no me refiero únicamente a lo que muchas veces se estigmatiza mediáticamente, sino también a la inseguridad jurídica e institucional que muchas veces rodea estos territorios. Para un desarrollador, no es solo un tema de percepción social, sino también de incertidumbre respecto a la titularidad de la tierra, la estabilidad normativa y la previsibilidad de las reglas. Sin embargo, es cierto que tenemos que trabajar como sociedad para desmontar prejuicios históricos y entender la riqueza y la potencia social de esos barrios.
¿Qué opinas sobre la política de integración socio urbana (ReNaBaP, Ley 27.453)?
La considero una herramienta necesaria y, en muchos aspectos, bien pensada desde lo social. Pero para que realmente funcione y no genere distorsiones, debe estar acompañada por un marco de seguridad jurídica y una articulación más efectiva con el sector privado. La suspensión de desalojos, si no está bien regulada, puede generar incertidumbre y frenar inversiones clave. Creo que el espíritu de la ley es positivo, pero su aplicación necesita mejorar para que no solo proteja derechos sino que también genere condiciones favorables para un desarrollo urbano equilibrado.
¿Qué tensiones identificas entre la inversión privada y las políticas públicas de urbanización de barrios populares?
La mayor tensión está en la gestión del suelo urbano, que es siempre limitado y cada vez más disputado. El sector público tiene la obligación de proteger a los habitantes vulnerables, mientras que el sector privado apunta a proyectos rentables y sostenibles. Lo que falta muchas veces es un puente real de diálogo y planificación conjunta. Además, cuando las políticas públicas no se implementan de manera transparente y consistente, se genera un clima de desconfianza que desalienta las inversiones, sobre todo en áreas donde la informalidad es muy alta.
¿Qué tipo de marcos regulatorios considerás que desalientan la inversión hoy en Argentina?
Lo que más desalienta es la inestabilidad normativa y la falta de previsibilidad. Por ejemplo, leyes que cambian de interpretación cada dos o tres años, la superposición de regulaciones nacionales, provinciales y municipales sin una lógica clara, y la falta de mecanismos ágiles para destrabar trámites administrativos. También influye la ausencia de un catastro digitalizado y transparente que permita saber con exactitud la situación dominial y urbanística de un terreno.
En casos como el de Río Luján, ¿pensas que la solución debería ser la reubicación de las familias o la urbanización in situ? ¿Por qué?
Cada situación es única y debe analizarse con criterios técnicos y humanos. La urbanización in situ es ideal si el terreno está bien ubicado y no presenta riesgos ambientales o estructurales. Pero si hablamos de terrenos inadecuados, la reubicación puede ser la solución más sostenible, siempre que se haga respetando los derechos de las familias y asegurando condiciones igual o más dignas que las que tenían. El problema aparece cuando estas decisiones se toman de manera apresurada o sin una visión de ciudad a largo plazo.
¿Podrías explicar brevemente qué es la urbanización in situ y por qué es tan costosa?
La urbanización in situ consiste en mejorar la infraestructura, los servicios y las condiciones habitacionales directamente en el lugar donde ya existe un barrio informal o popular. Es decir, se regulariza y mejora lo que ya está construido, sin desplazar a las familias. Es costosa porque muchas veces estos barrios están ubicados en zonas de difícil acceso o en terrenos que no fueron pensados para un desarrollo formal: falta conexión a redes de cloacas, agua, gas, hay problemas de trazado urbano, necesidad de relocalizar servicios públicos y, en algunos casos, saneamiento ambiental. A eso se suma la complejidad social y legal de formalizar la tenencia de la tierra para cada familia. Todo esto hace que el proceso sea más lento y caro que, por ejemplo, desarrollar un barrio desde cero en un terreno ya preparado.
¿Qué tipo de incentivos necesitaría el mercado inmobiliario para participar activamente en proyectos de integración socio urbana?
Los incentivos son fundamentales. Beneficios fiscales, acceso a líneas de crédito específicas, reducción de impuestos sobre proyectos de integración y esquemas mixtos donde el privado pueda desarrollar parte del suelo para renta libre son algunas herramientas clave. También es vital la simplificación de trámites burocráticos y, por sobre todo, una seguridad jurídica sólida, porque ningún desarrollador apuesta fuerte en un escenario donde las reglas cambian sobre la marcha.
¿No creés que hay un dilema ético cuando se proponen incentivos para proyectos que impactan en sectores vulnerables? ¿Cómo se equilibra ese interés privado con el interés público en ese caso?
Totalmente, es un dilema que existe y que no podemos ignorar. Lo importante es entender que los incentivos no son un "beneficio" para el sector privado en sí mismo, sino una herramienta para viabilizar proyectos que tienen un alto impacto social. El equilibrio se logra cuando las reglas son claras y las contrapartes también: por ejemplo, si una desarrolladora accede a beneficios fiscales para construir en una zona vulnerable, debería haber garantías de que parte de esa obra impacte positivamente en la comunidad local, ya sea en forma de infraestructura, vivienda social o equipamiento público. La transparencia y la supervisión son claves para que no se desvirtúe el objetivo original.
¿Crees que la regularización de estos barrios podría beneficiar al desarrollo urbano o representa una amenaza para la rentabilidad del suelo?
Si se gestiona bien, es claramente un beneficio. La regularización y urbanización formalizan espacios que hasta entonces estaban fuera del radar institucional y comercial. Eso no solo mejora la calidad de vida de las personas, sino que también ordena el territorio y abre nuevas oportunidades para el desarrollo inmobiliario.
En tu visión, ¿cuál sería el modelo ideal para lograr un equilibrio entre desarrollo urbano formal y derecho a la vivienda digna para todos?
El equilibrio está en los modelos colaborativos. Ningún actor puede resolver esto solo. Es necesario un esquema donde el Estado marque las pautas, garantice la equidad y ponga a disposición tierra fiscal, mientras el sector privado aporta su capacidad de inversión y ejecución. Proyectos mixtos, planificación metropolitana integral y una visión de largo plazo son claves. Además, la participación activa de la comunidad es fundamental para asegurar que las soluciones sean sostenibles y aceptadas socialmente.
Tenemos rumores de que el desalojo en Barrio Luján está relacionado con el intento de compra de los terrenos por parte de la cadena hotelera Hilton, ¿Es común eso dentro del desarrollo inmobiliario? ¿Qué nos podes decir sobre esto?
No tengo información directa sobre ese caso específico, pero sí puedo decir que en zonas estratégicas o en vías de revalorización, es bastante habitual que grandes inversores, tanto nacionales como internacionales, pongan la mirada en terrenos que están ocupados informalmente. El suelo urbano es limitado y, en ciertos sectores, extremadamente codiciado. Lo importante es que cualquier operación de este tipo se realice con total transparencia y dentro del marco legal, porque cuando eso no sucede, el desarrollo pierde legitimidad y termina generando conflictos que afectan a todos los actores.